现在如果征集07年国民最想提出的问题，“楼市接下来怎么走？”估计会高居榜首，它已是悬在大多数人心中的疑问。
尚未发生的事情，谁都无法准确给出答案或者预言，但我们可以透过一些蛛丝马迹去捕捉端倪，例如房企大佬的奇怪行为，就是非常重要的信号。
、又一大佬逃离楼市
昨天（0月3日），潘石屹将位于上海中心区凌空SOHO以44.9亿元出售一空。当天晚上，SOHO中国公告宣布，与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。
凌空SOHO，位于上海长宁区，虽不是最核心地段，但同属于上海中心区。
进入07年以来，这位长期看空中国楼市的大佬潘石屹，变卖资产的速度正在加速。据悉，早在06年中期业绩会的时候，潘石屹就高调宣布，将上海的SOHO天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，拿出来销售。
SOHO天山广场位于长宁区，虹口SOHO位于虹口区，皆是上海中心区黄金地段。
07年年初的全年业绩会上，潘石屹又反口，说不卖了，理由是外汇管制之下出售资产回收的资金没有更好的投资路径，“持有境内资产好过持有人民币”。
之后，潘石屹违反了“诺言”，将虹口SOHO以35.7亿卖给了吉宝置业，紧随其后还宣布将北京光华路SOHO和上海凌空SOHO纳入整售行列当中。直到昨天将凌空SOHO售出一空。
无独有偶，据香港媒体报道，近日李嘉诚在香港的标志性建筑，也是李嘉诚一生荣耀的象征中环中心，以40亿港币转手了！
中环中心位于香港中环皇后大道旁，是香港最核心的地段。
潘石屹、李嘉诚，这些中国的地产大佬们为何如此急于出售核心地段的写字楼？
、为何急于抛售写字楼
地产大佬们肯定不是头脑发热，作为商人，他们心中必定有一番计算，如若不是出售比持有更赚钱，他们不太可能会清空。
这么说来，持有写字楼已经不像想象中那么挣钱了？是的，如今的写字楼，就是个鸡肋，核心区的还好，边远地区简直就是个坑。
在全球房价大涨的背景下，写字楼的收益率已经不像想象中的那么高，而且房价越高的地方，收益率越低。
亚洲城市写字楼收益率
来源于第一太平戴维斯
从上面两张数据图可以看到，亚洲地区收益率最高的是越南首都河内与其重要城市胡志明市。
房价最高的香港、台北、东京、新加坡、北京、首尔、上海、深圳都不高，台北仅为.9%，香港也只有.3%。
中国上榜的城市中，仅成都收益率还算可观，却仍只有5.68%，比一般的理财产品年化收益率要低得多。换言之，投资这些城市的写字楼收益率还不如随便选择一款理财收益率高。
而且，收益率还在逐步收缩。
亚洲城市收益率变化
来源于第一太平戴维斯
从上图可以看到，06年年底亚洲各城市写字楼受益相比于半年前，几乎都有不同程度下跌，其中成都跌幅最大。
收益率不高是其次，主要还是风险较大。按照各城市现有的写字楼面积和销售速度来看，中国主要城市写字楼严重过剩。
城市规划中，建设者们最先规划建设的就是各种甲级写字楼、Mall，它们能够展现城市的繁华，正因如此它们被大量规划建设。
但伴随着阿里巴巴、京东等电商的崛起，商铺、写字楼遭到严重冲击，租售端需求大量减少，而建设仍在进行，入大于出就造就如今商业用房严重过剩的局面。
前几日，国家统计局公布了前三季度中国房地产库存，其中写字楼库存量同比增加了6.%，住宅库存量下降了%。
热点城市去库存周期均在两年以上。
上图是06年几个主要城市商业用房消化周期情况，按照现在的销售速度，即使不再建设商业用房，成都也需要十多年才能清空库存，无怪06年月成都写字楼收益率相较于与半年前下跌了.0%。
正因为中国主要城市写字楼的收益率、库存过剩的现状，才有潘石屹、李嘉诚等地产大佬开始抛售写字楼，看空这类房产。
那么这类房子真的危险了吗？
3、写字楼真的危险了吗
其实不然，因为这类房子迎来了转机——商改租。
今年8月，国家九部委联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉等个城市住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
截止到目前，全国已经有0多个主要城市出台了租赁政策，均提出鼓励将闲置商业用房、厂房，按规定改为租赁住房。
上海等超大城市甚至直接将原有的商业土地属性直接转变为住宅用地建设租赁住房。
这是造福于民，且废置资源重新利用的好政策，既解决了空置浪费问题，又能增加租赁住房的供应量，平抑中心城市的租金。对于这类房子本身，也是个超级利好。若不如此，这类房子恐怕就只能空置、贬值。
尽管如此，普通人投资写字楼还需谨慎小心。虽然写字楼比住宅的租金收益率高，但价格涨幅和速度都要比后者低。
地产大佬们不愿把时间耗这上面，他们有收益率更高、更好的产品，何苦还要守着这个鸡肋呢。
延伸阅读：联合检查，大佬“跑路”，8年才是房地产最困难的一年？！发改委、住建部：0月30日起，部署开展商品房销售价格行为联合检查
国家发展改革委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从07年0月30日至月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。
0月5日消息，近日，国家发展改革委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从07年0月30日至月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。重点查处以下行为：
一、销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价；
二、未按规定实行“一套一标”；
三、标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；
四、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；
五、通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；
六、以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；
七、捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；
八、为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；
九、其他违反《商品房销售明码标价规定》《商品房销售管理办法》《房地产经纪管理办法》的行为。
通知强调，此次专项检查时间紧、任务重，各省级价格主管部门、住房城乡建设部门要高度重视、密切配合、扎实推进，严厉查处违法行为，公开曝光典型案例，推进建立联合惩戒机制，确保检查工作取得实效。
李嘉诚跑了！昨天，这个红遍中国的地产商也清仓走人了……“跑路年年有，今年特别多！”
王健林卖了，李嘉诚卖了，潘石屹也卖了……市场一片哗然！
李嘉诚和董建华根基在香港，王健林是贱卖，大家也都心知肚明，可潘石屹这是咋啦？三年套现近亿！想跑路？
时代变革，或许房地产行业的黄金时代已经过去。
有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。很多韭菜选择在这样的时机进场，你以为你遇到价值洼地了，捡到宝了，实际上你已经成为开发商跑路的接盘侠。
偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？只剩下还在做着美梦的韭菜们……
冠冕堂皇的话，都要仔细想想对方为什么这么说。
用黑格尔的话来说，判断一个人不要看他的语言，而是行动。
你看李嘉诚0年8月中期业绩会还说：
「我对这片土地有特别的感情，身为中国人，永远都是中国人，绝对不会从香港撤资，我说话很少那么坚定。」
一年后，李就开始抛售内地和香港的资产，四年里卖了上千亿港币资产，全投到了英国。后来，连香港中文大学教授郑宏泰都说，凭借自我奋斗收割了「香港梦」的代表李嘉诚，在晚年依旧赢了很多钱，却最终输掉了「德先生」。
在去年，从超人沦为「万恶的资本家」的李先生终于辩解了一句：
「我是一个纯粹的商人，不要用那些空洞的道德来衡量我。」
跑路年年有，今年特别多0月3日，农历九月初四，二十四节气中的霜降。作为秋季的最后一个节气，霜降意味着天气渐冷、初霜初现，寒冷的冬天即将来临。
“跑路年年有，今年特别多！”继李嘉诚40亿清仓香港地标、“国民公公”王健林刚刚以多亿的超低价格，卖掉了77家酒店及3个文旅项目后，昨天（0月3日），红遍中国的地产风向标式的人物——潘石屹将旗下的凌空SOHO以49.44亿的价格卖给了基汇资本。
不同于王健林的“贱卖”，潘石屹一直高位套现获利。我们来看看潘的套现之路——
04年月，SOHO中国以5.3亿元的价格将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场出售给金融街控股；
04年9月份，以30.5亿元的价格将上海凌空SOHO近一半的物业卖给携程；
06年7月，SOHO中国宣布国华人寿保险以3.亿元的价格接盘上海世纪广场；
进入07年之后，潘石屹也并未停下卖楼的脚步，一直在卖卖卖。
6月6日，SOHO中国披露公告，宣布以35.73亿元整售上海虹口SOHO；
7月4日，潘石屹宣布启动光华路SOHO、凌空SOHO两个项目的整售。而这，距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。
媒体资料显示：从04年开始，潘石屹逐渐从创业走向守业，加上此次出售，SOHO中国通过出售旗下项目套现接近亿元。
本次潘石屹甩卖资产套现后，意味桌其在大陆的资产基本已经完成清仓，又一个地产商通过甩卖固定资产做空这个曾经让他们赚得盆满钵满的大市场，他们用脚投票给房地产市场敲响了最后的丧钟……泡沫的冬天已经来临，请注意保暖储粮。
时代变革，或许房地产行业的黄金时代已经过去。
正如潘石屹在《潘石屹：王石还年轻》中所说：“我有些伤感，感到一个时代结束了。我在美国学习的这一年里，中国房地产界的几个代表人物变化不小，一位辞职了（王石），一位被封了（任志强），一位“打酱油”去了（冯仑），另一位去世了（刘晓光）……”
“我对中国房地产有信心，房价还会继续涨”、“在资产荒的情况下，拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”
……
这些曾经的豪言壮语，给那些相信房地产永远涨的屌丝们打了一针麻醉剂，让他们沉浸在当房奴的喜悦中，活在了资产不断增值的幻觉中。
知者不言，言者不知。这些豪言壮语任志强今年还在继续说——08年房价不涨提头来见，可是从当年海南地产泡沫破灭的坟堆里爬出来的潘石屹已经不说了。
在商言商，当年的潘石屹、现在的任志强这些地产大佬，一直都是房地产的坚定唱多者。他们的唱多，既是一种营销手段，又作为一种暗示和预言的自我实现，让曾经跟随他们投资房产的老粉赚了钱，也让现在还坚信他们的新粉正在前赴后继闯进房地产市场，做着买房发财的美梦。
然而，当大多数人还在涌进这个泡沫比天的风险资产，梦想着投资收益翻倍美梦时，潘石屹，这个国内知名的地产商，已经在跟随李嘉诚、万达、安邦的步伐，悄悄抛售内地的物业资产，三年已套现近亿元。
不断投资国外对于商人来说，现金流都是最宝贵的，也是最耽搁不起的，套现出来的钱，如何投资，相信对于潘石屹来说，已经想好了退路。
跟李嘉诚、万达、海航、安邦一样，潘石屹早已启动了海外资产配置之路。只是潘石屹在前台唱戏，夫人张欣在后台不动声色买买买！
潘石屹的这波操作似乎与李嘉诚自0年开始不断削减在大陆的房地产投资、抛售内地和香港的物业，将投资重心转向欧洲的行径颇为相似。
自03年获取北京丽泽SOHO项目后，SOHO中国再也没有开展新的项目。
与此同期，潘石屹与其妻子张欣大手笔投资境外地产项目。
潘石屹张欣夫妇
0年，潘石屹就通过CapvalLimitd投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，共投资5到7亿美元。
0年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权。
03年年初，张欣和巴西财团以4亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权，张欣没有公开她出了多少钱，只说这笔钱来自于他们的家族信托，而这次交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。
后来，潘石屹对外表示他们海外买楼是个人行为，与SOHO中国无关；张欣也说，她出钱买通用大厦的钱来自家族信托，与SOHO中国无关！
潘石屹、张欣用来在海外进行投资的“家族信托”是个什么来头？野马财经发现，在SOHO中国公布招股书的时候，曾经披露了该家族信托。
上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）
《招股书》附注披露了SOHO中国架构中最精妙的一环：SOHO中国上市公司的两大股东Boyc原本是潘石屹全资持有，Capval（BVI）由张欣全资持有。但是，年月4日，潘石屹将其Boyc公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。年月5日，张欣将所持股份转入信托，并且，张欣是该信托的唯一受益人。汇丰信托成为该信托的受托人。
上图来自SOHO中国全球发售（即：招股书）
这就是潘张夫妇所谓的家族信托。
上图来自SOHO中国06年年报
截至06年月3日，该“家族信托”也只是换了一个受托人，其余都没有变。
也就是说，该“家族信托”并非与SOHO中国无关，“家族信托”中包含了SOHO中国至少63.93%的股份。
换言之，家族信托的钱其实大部分都是上市公司SOHO中国赚来的。
用“家族信托”在海外投资，确实很是巧妙。既规避了上市公司海外投资的风险，也变相实现了资产出海。
所以说，其实早在0年，潘石屹开始启动境外投资开始，这一时间节点甚至比李嘉诚都还稍早，其对人民币贬值的担忧和大陆资产价格泡沫已经保持了高度的警惕，配置境外资产，其实就是看空内地市场，对冲单一人民币资产的风险。
就潘石屹的市场嗅觉和行动能力来看，不输李嘉诚分毫，远胜于目前处于风口浪尖的万达、复星等一些知名资本。唯一的区别只是SOHO的规模小一些而已，也许船小好调头也是一大优势。
偌大的赌场之中，剩下的还有谁？其实早在05年的哈佛大学演讲中，王健林就回应过：海外投资的结果确确实实就是“资产转移”或者说是资产在海外的新增。但资产转移或者在海外投资没有对错之分，只有合法和不合法之分。万达的钱既不是偷的抢的，也不是自己印的，完全是我们辛辛苦苦赚出来的。我们自己辛苦赚的钱，爱往哪儿投就往哪儿投。
李嘉诚在公开回复国人时表示，不要用那些空洞的道德来衡量我，我更像你的邻居老头而已。我不是道德家、教育家、更不是什么阴谋家、政治家，我仅仅就是一个商人而已。李嘉诚表示，在每一个关键节点的选择上，我认为风险与利益同在，和很多人判断不同。商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。“哪里有回报，我就去哪里投资。哪里有风险，哪里就有清仓。”用这一句话来概括老超人清仓的动机，应该更为恰当。
有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。很多韭菜选择在这样的时机进场，你以为你遇到价值洼地了，捡到宝了，实际上你已经成为开发商跑路的接盘侠。在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。
银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。
当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经债务出清并成功跑路，当大户和上市公司们已经套现离场。
偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？只剩下还在做着美梦的韭菜们！只要是韭菜，就总有被收割的一天！
马光远：08年才是房地产最困难的一年房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置。
就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。
在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。
最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得呼和浩特治疗白癜风医院白颠疯会传染吗
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