现在的楼市，一定让很多人惆怅。一方面长久以来房地产市场调整，让很多人有了心理预期，那就是坐等房价下跌；另一方面，年初以来，一些项目开始涨价，而且销量还不错。
从媒体有关房价上涨的报道跟帖评论中，我们能看到很多极端仇视房地产的言论，号召不买房，信誓旦旦要憋死开发商，等等。确实，很多开发商已经断臂，很多开发商已经油尽灯枯。可是还是要理性看到，还有很多开发商很多项目倍受青睐，日子开始滋润起来。
进入现阶段的昆明楼市，早已呈现分化过后的哑铃状态，强者恒强，弱者恒弱。买方市场资金呈现避险偏好，地段、价格、房型、配套是考量的重要因素，但如何让自己的购买行为圈定在安全边际之内，逐渐成为一个首位度考量因素。
事实也是这样，未来短中期内，同一地段、甚至紧挨着的两个楼盘，可能出现一个加价还供不应求、另一个可能降价都无人问津的状态。你想，一个价格高点但是能保证顺利拿到房子钥匙的楼盘，和一个虽然低价但可能烂尾的楼盘，你会选择哪一个？
这就是房地产期房预售制度下、历经楼市调整影响下冷热不均的市场特征，别看昆明那么多楼盘都一哄而上涨价销售，客观的情况仍然是楼市调整进程中的一个阶段——选择性回暖。以前那种楼市普遍性回暖、家家开发商都能喝酒吃肉的情况眼下不可能发生，这一场涨价，是强者的游戏，和弱者无关。
因此，「唐印」基于目前楼市特征，将目前昆明市场里的开发商和项目进行梯度划分，按照安全边际大小分级，给购房者做个参考。特别声明一点，本篇文章纯属个人好恶，所提出的意见为个人观点，仅作参考，据此入市所带来的后果，自行承担。
我们先来谈下买房的大原则，然后我们再来按照安全边际考量给开发商分个“三六九等”。
一、买房“正确”
1、确定你的条件和需求。
简单讲，就是有多少钱，办多大事。如果你是首置刚需，建议你将自己的置业行为定义为过渡性置业，以少投入为宜，重价格，但轻舒适性。市中心区域，容积率高，配套全，上班购物方便，但是价格坚挺。对于经济条件有限的首置刚需，建议考虑二三环拓展区域，以及新兴区域。传统南市区，北市区及北部山水新区，西市区，都可以成为选择区域。这些区域，认真淘一淘，还是有符合避险需求又相对便宜的楼盘。经开区过于偏远，几近形成城市发展中的孤岛，不建议首置考虑。至于因距离产生的困难，「唐印」认为，能克服的困难都不是困难。毕竟是过渡性置业，将来有可能有条件进行改善。更何况随着城市发展，首置刚需应该相信你现在的置业，有现在也有未来。
而改善型置业，以舒适性为目标，偏重产品品质、片区成熟的配套、和生活环境的优美，价格仅作次要考虑因素。
2、能住能租能卖。
确定好自己的条件和需求，接下来你要考虑的问题就是你买的房子，能不能自己住？能不能出租？能不能卖出去？用“郑州楼市”的观点，就是这个房子如果你自己住能否住？者主要考虑交通、学校、买菜、购物、物业管理、邻居属性等问题。你过你想把房子租出去，会不会有人租？这就要考虑租客需求，上班的交通距离、生活配套、地铁公交等。如果你想把房子卖出去会不会有人买？这就要考虑区域供需、区域热度、区域内购房需求等因素。
一个自己都没法住也租不出去的房子，显然也很难卖出去。这就是我们平时所说的，不买贵的也不买便宜的，但要买正确的房子。
3、别犹豫，看好了就买。
不要指望房价暴跌，不要再憧憬10多年前的房价。在我们国家，商品房，仍然是资产保值、增值的一个有效的投资品。根据央行披露数据，截止年末，广义货币（M2）余额39.23万亿元，同比增长13.3%。而在年2月，我国储蓄存款加流通现金的总数为亿元。也就是说26年时间，M2翻了多番。当时上海房价最高达到元，现在上海房价相比26年前最多也就翻了小几十翻。相较于货币的增长，十多年前买的房子到现在，大多数属于保值，少数有增值。那我们为什么那么敏感现在的房价上涨呢？因为我们可支配收入增长幅度，远远没能跟上货币贬值的速度。
因此不要指望房价下跌，即便有下跌的房子，在目前这样的行业生态环境里，你敢买吗？
近年来业主维权波澜壮阔，分析一下这些维权主要有两类，一类是要房子，就是交了钱，开发商却没有能力把房子盖好交到自己手里。联邦国际中心的业主算是运气好的，至少房子盖好了，自己装修能住进去，还有很多业主买的房子，连影子都见不着。另一类维权的，是要配套要更多权益，诸如万科公园里业主要公立小学，相比要房子的，这都不算事。
因此，买“正确”的房子，依然是一个安全靠谱的事情。
4、时机。
一线在加大限购力度，强二线也在适度跟进。而作为弱二线的昆明，目前中央到地方的相关政策都比较宽松和优惠。如果昆明楼市开发商涨价用力过猛，可能葬送昆明目前的购房环境。因此，别想着抄底，适合自己的预期，即可下手。
5、区域。
盯住绝版资源区域和具有可持续发展区域。比如主城中心区域在旧城改造过程中出现的置业机会；龙泉路沿线及北部山水新区，再往北，几无发展空间；世博—白沙河片区，生态环境较好；西边发展空间也非常有限；草海片区，更是属于绝版区域。可持续发展区域，就属于昆明城市未来发展方向，唯有向南环滇池区域，是未来的城市方向。
二、买房“安全”：开发商的三六九等
在以上大的原则下，我们剩下能做的，就是尽量靠近“正确”，挑选一个靠谱的开发商。这是基于安全边际范畴内的避险需求，因为你不知道什么时候盖你房子的开发商可能就不在了。买房“安全”，也是买房“正确”中重要的一环。所以，在「唐印」的熟悉范围和理解范围内，给目前昆明楼市中的开发商划类分级，作为购房的一个参考。
要特别说明的是，以下梯队名单只是代表性企业，并不完全，有些企业没有明示，并不意味着没有安全边际，其项目不意味着不属于资金避险项目。例如H公寓，由吴思群和前百大总裁唐毅蓉组成的夫妻档管理层率队开发的产品，其精装程度和对产品以用户需求为导向的苛刻，是为少数。一个公寓产品在昆明市场能卖到近2万的单价，也属少数派。H公寓就属于不适合用以下梯队分类角度进行划分的项目。
1、第一梯队：纯血央企+恒隆+万科+万达+金地+龙湖+绿地……等
安全边际：★★★★★
之所以称“纯血”央企，主要考虑两个因素，一是要专注商品房开发，二是%全资项目。在这个梯队里，以中海、保利、华润、招商蛇口（招商地产重组后的主体）为代表的央企，能够给你足够的安全边际，如果这四家央企都出了问题，那你就可以想想后果有多严重了。
另外，金地属于深圳国企，万科是具有央企华润背景（二股东，据说宝能系有意将所持股份转让给华润，正在作对价谈判）的民企老大哥了。买万科的房子，最多因为配套、质量闹心一点，相对来说安全边际足够承载交房信心。万达亦是如此，当一家企业庞大到了一定程度，想死都不容易。龙湖，这家从重庆走出来的房企，在吴亚军的率领下，早已成为民营房企的标杆，从产品到物业服务，都可以PK任何一个同业竞争者。
第一梯队，包含了房地产市场传统“招保万金”四家金字招牌企业。绿地是上海国企，近年来发展迅速，为了冲击世界几百强，其更多的是追求销售额的大小，直接导致其在昆明发展的项目，以低价开篇。改善型置业可以考虑绿地在草海的项目。
特别说明：
第一梯队的央企，我们强调“纯血”，就是因为要考虑这家央企是否专注于房地产开发。在这一点上我们要举几个反例，比如中信信托、中信证券，属于央企。中信信托受累星耀地产，从信托投资人变成了嘉丽泽项目的股东和房东，这就有问题了。因为不是专注，因此项目仅作为股权投资标的，在适当的时候，就会被转手。中信嘉丽泽就是如此，已经转手资本舵手“明天系”（详见《“明天系”现身嘉丽泽中信信托全身而退？》）。「唐印」可以百分百肯定，“明天系”的真实意图肯定不是嘉丽泽这个项目本身的发展，最终还是逃不开资本角逐工具的命运，至于下一个接手者是谁，到时才能判断嘉丽泽会不会有一个安分的未来。
中信证券插手昆明地产开发，其实是少为人知的事情，其旗下注册资本70多亿的全资子公司金石投资是天宇澜山项目的参股方之一，和云南神州天宇联手组建云南信天投资有限公司，金石占股48%，云南神州天宇占股42%。信天投资在天宇澜山项目开发商云南农科院神州天宇地产公司中，占股49%（详见《神州天宇气数已尽还是短暂蛰伏？》）。而天宇澜山目前的境况，可谓就非常糟糕。
都有央企的背景，中信嘉丽泽被转手“明天系”，天宇澜山难以为继，这就是央企是否专注于房地产开发决定了一个项目命运的样本。包括华润控股云南三联置业插足五里中央商务区开发，华润占股据目前透露的信息是70%。我们要注意一点，所谓“有限责任公司”清偿责任，指投资人仅以自己投入企业的资本(出资额)对企业债务承担清偿责任，资不抵债的，其多余部分自然免除的责任形式。
因此，即便有央企背景，也要考虑是否“纯血”（%全资）、是否专业做房地产开发这两个因素是否同时具备。
2、第二梯队：省市级国资企业+恒大+绿城+碧桂园+航发……等
安全边际：★★★★
省级国企，以云南城投集团和上市公司云南城投为代表。别看他们负债率高，但对于他们本来就属于省级融资平台的属性来讲，欠债在一定层面上，是“业绩”的一种反映。国企，虽然产品开发中规中矩，但还是比较讲规矩，相对来说，项目持续开发和融资的能力比较强，能够保证项目的安全性。这里面有一些项目还是值得治白癜风的药方北京中科白癜风医院权威
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