上海永远不缺故事。
翠湖天地永远不缺话题。
在过去的几天里，上海楼市的热点非翠湖天地莫属。
这位“计大哥”在今年6月8日通过法拍以万的价格拍下翠湖天地御苑17号室的一套平的两房。
单价约17.8万/平。
大哥中标这件事并没有引起多大的水花。
据了解，6月10日大哥便开始在中介门店挂牌，起始价万。
本来这波操作已经很骚气了。
近日，这大哥直接将挂牌价降到万起，价高者得。
消息一出，震惊整个上海滩。
一时间搅动上海风云。
7月1号当天内就引得50多组“顶级土豪”前来看房。甚至有客户房都没看直接交了意向金。
估计翠湖门口上一次这么多人聚集，应该是做核酸吧？
有人说这是在砸盘，有人说这是笋盘赶紧捡漏。
这背后的故事远比大家看到的精彩。
01
翠湖的前世今生
在计大哥拍到房子前，这套房子的上一任主人是一对夫妻：曾大哥和陈姐。
曾大哥是台湾人，80年生人。
陈姐可能是上海人（不能确定），现在是有漂亮国绿卡的，83年生人。
1年曾大哥和陈姐登记结婚，一段涉及两岸的爱情结成正果。
6年初双方看上了翠湖的房子，买下了这套如今轰动上海滩的房子。
6年3月夫妻二人向渣打银行申请了房贷，贷款金额.8万港币，实际房贷金额为人民币为万元。
凭借着台湾身份顺利拿到了外币贷款，而且较基准利率下浮1.50%，贷款利率仅3.5%。
假设他们贷款7成，这套房价单价大概在8.4万/平。
故事到这里都很顺利，然而转折就要来了。
年一位89年的潘女士一纸诉状将夫妻二人告上了法庭。
原因是：
8年8月至年5月期间，曾大哥为支付夫妻共同的房贷、车贷和移民费用，持续向潘女士借款，共计人民币近万元。
在年6月2日曾、潘二人签订《还款协议》。
协议约定21年6月、7月12月分三笔还清借款，任意一笔没还即可起诉。
虽然还了一些，还是被潘女士起诉了。
曾大哥给法院和老婆的解释是，6年开始就没工作了，开始四处向人借钱，为了继续维持这个家庭的开销。
向潘女士借的钱除了还翠湖的房贷之外，还有老婆和丈母娘名下的海伦国际房贷及保时捷卡宴S的车贷。
按照大哥单方“供词”，他这妥妥的负责任的好男人形象啊。
在最难的时候也没有想着卖房卖车，不仅如此，还帮老婆完成了移民的事情，顺利拿到了漂亮国绿卡。
但是陈姐说，曾大哥和潘女士在同一投资人处上班，有不正当关系。
而且在投资公司的收入都是借道潘女士转给曾大哥的。
曾大哥向潘女士借钱的时候，自己和曾大哥已经是分居的状态了。
很有可能是曾大哥和潘女士联手伪造借款，因为潘女士仅仅是个秘书，不可能有这么多收入，是把曾大哥在投资公司的收入包装成了借款。
而且年6月2日的《还款协议》是在他俩离婚官司第一次开庭后才有的。
最终法院的判决是曾大哥及陈姐归还潘女士借款本金万元。
冻结二人名下银行账户，查封了虹口海伦国际一处房产及车一辆，松江一处的房产将启动法拍程序。
正是上面的三角关系，才引发了翠湖的贷款案子。
年11月，渣打银行提起诉讼，因贷款人多次逾期，不履行还款义务，要求提前清偿贷款。
年正是曾大哥频繁借款的时间。不知道是俩人真的还不上了，还是因为要离婚了，不想再投入了。
年都接受了判决，将房子法拍还款，反正怎么拍，他们也不会亏。
年2月23日浦东人民法院谈话笔录。
02
真的是砸盘翠湖吗？
于是，就有了6月8日，新的房主计大哥拍得翠湖这套房子的故事。
拍下房子之后，计大哥要于年7月6日前完成尾款支付。
但是据说有买家出到了万，大哥依然不肯签字，大哥可能想要的在万以上。（单价19.4万/平）
你以为大哥的单价是参考翠湖二手行情来的，实际上大哥除了要交房款万，还有税费，以及替卖家垫付的税费。
算下的最低价差不多就是万。
报的大哥你没算过人家成本吧。
如果说，最终房子没卖掉，大哥慌不慌呢？
根据拍卖公告，悔拍也是可以的。法院再重新拍卖，如果低于万，大哥就去补。
理论上讲，二拍会参考一拍的价格，不过最终成交价格应该不会差太多。
大哥纯纯的玩空手套白狼。
企图用万的去撬动一个万的项目，一个月的时间赚万以上。
投资收益率68%，年化的投资收益率%。
绝对的人才啊。
但是大哥好像没有充分估计市场情绪。
不过有一点可以肯定，大哥的操作和砸盘无关。
03
上海真实的法拍市场？
翠湖这套只是上海豪宅市场的一个缩影。
上海法拍房源豪宅捡漏可能性在增加。
今年来上海豪宅市场也是有降温的。
而且在法拍市场上豪宅房源也越来越多。
很多耳熟能详的项目大家都能在法拍市场看到他们的身影。
法拍房源增多的原因，可能有几个方面：
一是经济不景气，老板生意不好做，导致核心资产被银行强制执行。
二是国内娱乐圈明星出事的频率变高，房子被迫被拍卖。
三是人民币持续贬值，外资出逃，优质资产进入抛售潮等。
但是恰恰这个时候，也有了捡漏的机会。
比如新华路一号项目，近期法拍成交一套单价仅12.4万，价格快回到18年了。
再看浦东邑滨江项目，法拍的起拍价万，单价13.6万。
这比实际的挂牌价低了5万/平。实际上评估价也要比挂牌价低，只有17万/平。
我们观察到当下的法拍房有几个特点。
1、普遍单价较低，甚至是最低价都有可能。比如下面这套四季雅苑3.6折起拍。
2、普遍折价率低至7-7.5折，像上面3.6折的是少数。
3、税费优势很大。
法拍房的交易税费是买卖双方各付，有法院背书的。
不像常规二手房交易，卖家经常要下家承担税费，实际的交易成本是更低的。
4、需要抢一拍。
一拍的时候可能很多房源的
