南宁房产投资
先说广西南宁
广西南宁自年60周年之后，迎来了很多政策的扶持，加上本地东盟的建设发展和一带一路的辐射性发展，广西南宁现在的房产市场相当可观，特别是五象新区一带的发展，性价比地区很对！现在的情况是，广西南宁呈局部高速发展，地区稳定发展，地铁网在不断建设。五象新区吸引了很多外资进来，目前房多人少，要稳定这种长期的房地产正常发展局面，就要不断的政策支持，指导经济的发展，南宁的房地产，说到底，一看政策，二看经济，没有政策与经济，房地产市场就会乱，就会虚！
今年以来，全国房贷利率发生了不小的变化，有城市下调，有城市爆出停贷，也有多地房贷利率的政策收紧。
近期，网上不断传出多个城市房贷利率上涨，苏州、厦门、东莞、深圳等城市甚至有银行停贷。而南宁也传出浦发和中国银行从7月1日开始上调利率。
那么，南宁整体情况如何？各大银行的房贷利率又是何种情况？这时候出手买房合适吗？小强为你打探最新的消息。
首套普遍上浮20%~30%
二套最高上浮50%
小强电话咨询了南宁12家银行，暂时没有发现有银行停止放贷。而各大银行首套房贷利率上浮普遍处在20%~30%区间；二套房贷利率上浮跨度较大，在20%~50%区间。
建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、招商银行、中信银行、光大银行、兴业银行和北部湾银行等9家银行，首套房贷款利率均上浮20%，二套除北部湾银行上浮30%，其他银行均上浮25%。
如此看来，南宁首套房贷利率执行偏差较为平稳，而二套房贷利率各家银行执行偏差较大。
相比6月，南宁房贷款利率已逐渐有了变化。不过，不同银行不同受理点，针对不同楼盘以及申请人的利率执行有所不同，购房者申请贷款前还需咨询清楚。
以上是首套毛坯房的房贷利率，而精装修贷款普遍上浮在30%~40%之间，也没有太大的变动。精装贷款年限基本在10年，部分银行最高可贷30年。
年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况
??一、房地产开发投资完成情况
??年1—5月份，全国房地产开发投资亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。
??1—5月份，东部地区房地产开发投资亿元，同比增长9.7%，增速比1—4月份回落1.1个百分点；中部地区投资亿元，增长9.2%，增速加快0.5个百分点；西部地区投资亿元，增长18.5%，增速加快0.1个百分点；东北地区投资亿元，增长7.1%，增速回落3.5个百分点。
??1—5月份，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长8.8%，增速与1—4月份持平。其中，住宅施工面积万平方米，增长10.4%。房屋新开工面积万平方米，增长10.5%，增速回落2.6个百分点。其中，住宅新开工面积万平方米，增长11.4%。房屋竣工面积万平方米，下降12.4%，降幅扩大2.1个百分点。其中，住宅竣工面积万平方米，下降10.9%。
??1—5月份，房地产开发企业土地购置面积万平方米，同比下降33.2%，降幅比1—4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款亿元，下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。
??二、商品房销售和待售情况
??1—5月份，商品房销售面积万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。
??1—5月份，东部地区商品房销售面积万平方米，同比下降5.5%，降幅比1—4月份扩大1.2个百分点；销售额亿元，增长4.6%，增速回落1.4个百分点。中部地区商品房销售面积万平方米，增长0.1%，增速回落2.3个百分点；销售额亿元，增长6.2%，增速回落4.2个百分点。西部地区商品房销售面积万平方米，增长3.8%，增速与1—4月份持平；销售额亿元，增长10.8%，增速回落1个百分点。东北地区商品房销售面积万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点；销售额亿元，增长2.3%，增速回落1个百分点。
??5月末，商品房待售面积万平方米，比4月末减少万平方米。其中，住宅待售面积减少万平方米，办公楼待售面积减少22万平方米，商业营业用房待售面积减少28万平方米。
三、房地产开发企业到位资金情况
??1—5月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长7.6%，增速比1—4月份回落1.3个百分点。其中，国内贷款亿元，增长5.5%；利用外资30亿元，增长38.8%；自筹资金亿元，增长4.1%；定金及预收款亿元，增长11.3%；个人按揭贷款亿元，增长10.8%。
年一季度房企融资延续年底的回暖趋势，融资规模达到近三年来的最高峰，但是二季度开始融资环境再次发生变化，企业融资规模也急剧下降，达到近三年来的较低值，与一季度形成强烈的反差。在国内融资环境收紧的情况，境外发债再次崛起，但是整体成本较高，企业融资压力较大，小企业债务违约风险需警惕。与此同时，年房企对于赴港上市依旧热情不减，其中德信中国、银城国际分别于2月、3月成功上市，目前在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股在内共增至7家，其中中梁控股已于6月26日通过了聆讯。
一季度融资环境延续回暖趋势，二季度再收紧
年1月5日，央行再次宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，是年以来第5次降准，使得金融市场的流动性更为充足。同时一季度，政府多次提出要继续实施稳健的货币政策，在鼓励发行公募REITs产品以及保险资金增持优质企业的股票的同时，也重申了要对房地产金融进行审慎管理。3月的全国两会提出积极的财政政策要加力提效，稳健的货币政策要松紧适度，而央行也同时表示要把企业的杠杆率明显降下来，同时要把居民家庭的杠杆率稳住。在这样的形势下，年一季度的整体融资环境继续延续了年底的回暖趋势，房企融资出现了“小阳春”。
二季度房企融资规模达近两年以来较低值
据监测数据不完全统计，上半年95家典型房企融资总额为.2亿元，同比下降3.6%，环比则增长了16.4%。究其原因，一季度延续了年11月开始的融资回暖趋势，融资额达到年以来的峰值，同比增长15.6%；而二季度融资环境再收紧，使得房企在二季度的融资总量大幅减少，达到近两年以来的较低值，从而使得上半年整体的融资额也同比有所下滑。
年房企赴港上市热度不减，7家房企排队上市
在融资环境的持续收紧的背景下，年上半年房企对于赴港上市依旧热情不减，其中德信中国、银城国际分别于2月、3月成功上市，海伦堡地产、中梁地产、奥山控股及万创国际等在招股说明书到期后，又重新递交了上市申请。除此之外，江西房企新力控股于5月24日也向港交所递交了上市申请。截至年6月，在港交所等待IPO的房企包括海伦堡地产、中梁控股、奥山控股、新力控股在内共增至7家，其中中梁控股已于6月26日通过了聆讯，与资本市场的距离仅差一步之遥。
偿债高峰期来临，境外发债占比再次上涨至67%
从95家典型房企债券类融资监测的情况来看，年上半年房企境内外债券类融资总额亿元，占年全年的59.3%。其中，境内发债亿元，占年境内外发债总量的33%；境外发债亿元，占比67%，相较于年上升了19个百分点，主要是由于年5月发改委以及财政部出台相关政策限制境外债用途，导致年下半年境外发债量骤减，而年底年初，由于境内环境持续收紧，且房企在年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。
从房企的债券到期情况来看，年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券的期限在3年-7年间，年房企面临偿债高峰期，年上半年到期债券亿元是年全年到期债券的93%，大部分房企不得不再次举债偿还旧债，这也是年上半年发起发债量上升较大的主要原因。年下半年，房企的到期债券为亿元，到期债券总量也属高位也不容小觑；到年下半年年上半年，房企的偿债压力进一步上升，到期债券均突破亿元人民币，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。
上半年发债成本上升至7.25%，未来或将持续走高
而从企业的债券类融资成本来看，年上半年房企债券类融资成本7.25%，较年年末上升了0.77个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.97%，较年全年下降0.91个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本8.34%，较于年全年上升了1.19个百分点。年以来境外债的发债成本便一直居高不下，特别是年10月境外发债成本破8%，之后均在7.50%以上，而年多数企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。
小企业债务违约为资本市场再敲警钟
随着房企融资环境收紧，小型房企受到的冲击相对较大，近期五洲国际、新光集团、华业资本()、中弘股份()等相继爆出了债务危机，其中中弘股份甚至因为债务爆雷而于年12月退市。年6月，曾市值达亿的银亿股份()同样由于债务问题，向宁波市中级人民法院提出了申请破产重整，为资本市场再次敲响了警钟。
展望
下半年融资环境预计维稳，企业融资压力依然较大
在此情况下，随着融资环境的收紧，年已经有不少企业将降低负债、回笼资金作为主要工作目标，比如阳光城()、佳兆业、融信等企业都在中期业绩发布会上提出了“降杠杆，促回款”。年底家房企加权平均净负债率降至85.15%，较年初降低了3.95个百分点，54%的企业的净负债率有所下降。到年，在融资环境趋紧的情况下，抓现金回款更是重中之重，典型的如泰禾，在开年之后就发起了“1号抢收计划”，促进企业现金回流。在目前的融资形势下，下半年企业将更加注重销售回款。
与此同时，在房地产整体调控维稳的情况下，预计下半年房企融资也将持续维稳为主，针对部分企业的融资限制或将持续。在此情况下，房企融资压力依然较大，未上市的房企可以趁着目前这一波上市潮争取上市打开资本市场，拓宽企业的融资渠道；已上市的房企应该开展更多元化的融资渠道以应对，同时也可以加强与金融机构的合作，将会对企业的融资渠道扩展，融资成本降低方面有所帮助。
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