年，昆明新开业的商业体量近80万方，仅12月就有6个商业中心开业。
对比年万方的商业体量，今年并不算多。
面对昆明迅速扩张的商业版图，很多人是迷茫的，昆明是否需要这么多商业的争论，一直在上演。
抛开数量和体量，从商业发展与地域商业文化方面来看，或许可以得到一些答案。
顺着时间脉络，一起来看看，昆明商业波澜壮阔的发展历程。
有城无市，集中式“微商”主导
昆明商业发展的第一阶段
昆明自古不乏“商气”，却缺乏系统的商业传承。
受地理的限制，造成了昆明人安贫乐道的保守习性，最明显的就是知名商人极少。
相比其他地域和城市，昆明知名商人极少，至少在后人的印象中难以找寻。
昆明近代商人代表当属“钱王”王炽，清末一品红顶商人，从钱王街的命名，就可见一斑。
▲钱王街（图源网络）如今，夜晚的钱王街，灯火阑珊，人流如织。这条北起人民中路，南接景星街，全长余米的街道，依稀可以觅见当年昆明商业的辉煌。
而当代，昆明商业发展较为缓慢，甚至出现一种被迫式发展的迹象。
顺着时间脉络，简单回顾一下。
年，昆明有了云南甚至西南规模最大的百货商场——昆明百货大楼。
▲年开业的昆明百货大楼（图源网络）
整个计划经济时代，昆明除了百货大楼和东风百货商店，几乎没有其他大型商业场所。
经济体制改革后的年，昆明出现了第一家自选商店，除了昆明百货大楼等集中式商业外，长春百货商店、正义百货商店等街铺式的商业开始火热起来。
▲年昆明街头抢购卫生纸的市民（图源网络）年，盘龙百货大楼开业、五华大厦落成，年樱花购物中心开业，年昆明西南商业大厦、昆明天元商厦开业……昆明百货商场如雨后春笋般涌现。
时间来到到年，之前的昆明商业，仍以零星分散的模式存在，没有形成规模化的商业中心。
年是一个转折年，昆明的商业发展出现了里程碑式改变。
这一年，百大新西南广场横空出世，这个集零售、餐饮、娱乐、电影超市为一体的大型商业体的出现，标志着昆明购物中心时代的到来。
▲百大新西南广场（房小星实拍）经过3年的发展，到年，人们公认的形成一定规模的整合式商圈也只有6个。
以规模划分，主力商圈就1个，三市街商圈；次级商圈2个，小西门商圈和青年路商圈；休闲商圈3个，即翠湖休闲圈、昆都休闲圈和金碧休闲圈。
▲南屏街广场（房小星实拍）而社区商圈和专业市场商圈加起来，仅有10余个，社区商圈如江岸社区商圈、滇池路社区商圈等；专业市场商圈，如广福路大商汇、官南大道专业市场商圈、东部物流专业商圈等。
开发模式上，当时昆明的商业地产项目，无论商业中心还是写字楼，总体上还是以产权销售为主。
从这个意义上讲，这个时段的昆明商业地产开发，还没有走出住宅地产的开发模式，形成独特的商业地产开发模式。
不过也有例外，如北辰财富中心、百大新天地、顺城等，其商业物业，是持有型、运作型、综合性的商业地产。
随着这3个商业项目的运营成功，昆明商业地产开发的新时代到来。
▲昆明北辰财富中心（图源其官微）
年建成营业的北辰财富中心，是当时北市区最大且唯一的商业中心，撑起了当时60万人口的北市区商业需求。
到现在，北辰财富中心仍然是区域人气较旺的购物天堂。
尽管昆明的商业发展有了一定规模，但商业产品仍然单一，且缺乏系统性、综合性运营；商业中心分布更是中原一点红，其他区域捉襟见肘。
购物中心成主流，昆明商业发力
昆明商业发展的第二阶段
年，是云南商业蓬勃发展的一年。
这一年，红火了近20年的螺蛳湾日用商品批发市场正式停业，开始搬迁到新螺蛳湾国际商贸城。
▲昆明螺蛳湾日用商品批发市场顺城购物中心、正义坊购物中心、世纪金源购物中心扎堆开业，结束了昆百大系购物中心占据整个昆明市场的局面，开启昆明商业发展的购物中心时代。
▲开业初期的世纪金源购物中心（图源网络）昆明的商业中心从单一的中心格局，发展成多商业中心的形态。
年，昆明首个区域性购物中心、南亚风情第壹城开业，加速了昆明商业格局的分化，形成了三市街商圈、财富中心商圈、滇池路商圈、世纪城商圈鼎力的局面。
在大型商业中心发展的同时，社区型商业也悄然兴起。
▲七彩METOWN（房小星实拍）年，位于昆明白塔路的七彩METOWN投入运营，发展成为昆明首个社区型购物中心。同样定位社区型商业的欣都龙城，与北辰财富中心一起，构筑起了北市区商业的新天地。
年，万达广场、爱琴海购物公园、同德广场3个商业中心开业，再次推新昆明商业的高度。
加上花之城、新工人文化宫商业广场、滨江俊发广场等商业中心相继开业，昆明商业从单一中心逐渐演变成多中心共同发展的局面，呈现出“南北呼应”的格局。
▲红星爱琴海购物公园（房小星实拍）顺城购物中心、南亚风情第壹城金鹰购物中心等项目的开业，标志着诺仕达、赛伦等本土商业地产企业的崛起，昆明本土商业企业从昆百大一枝独秀，呈现出百花齐放的局面，也标志着全国连锁的购物中心进驻昆明市场。
多商业中心逐鹿昆明
昆明商业发展的第三阶段
年，虽然房地产市场环境不景气，但对于昆明商业的影响并不大。
海伦城市广场、现代广场、云路中心、保利中心等社区商业相继开业，公园金格奥莱、斗南花花世界等特色商业也开门迎客，呈贡新区的百大新都会开业，成为呈贡商业发展的前奏。
▲公园（图源其官微）
年，昆明商业中心项目开业持续增多。
南亚风情第壹城NEWMALL开业，成为老牌购物中心调整的标志性事件。
呈贡的七彩云南第壹城、实力心城·汇力花千坊文化艺术商业街的开业，也标志着呈贡商业正式起航。
▲呈贡七彩云南第壹城（图源其官微）主城区的大都摩天购物中心、低碳中心漫谷主题商业区、C86·山茶坊等项目相继开业，太平新城的砂之船奥特莱斯开业，昆明商业中心阵容不断壮大，类型也更加丰富。
▲太平新城砂之船奥特莱斯（图源网络）
年，房地产市场回暖，商业项目的开业却有所放缓。
西城COHO的开业，拉开了昆明西市区商业发展的序幕，银海清溪渡广场的开业，也标志着昆明又一家本土商业地产开发企业启航。
▲西城COHO开业人气满满（图源网络）
银河置信广场一期商业的开业，促进了呈贡的商业发展；瑞鼎城商业街、凯瑞特邻里中心等项目的开业，也助力了社区商业的发展。
进入年，随着龙斗壹号购物公园的开业，昆明商业又迎来新一轮的爆发。
首次进入昆明的新城吾悦广场、中粮大悦城开业，宣告外来购物中心时代的正式到来。
▲昆明五华新城吾悦广场（图源网络）在大型商业项目快速发展的同时，金地兰亭广场、昆明悦云天地购物公园、实力花千集等项目开业，也让昆明的社区型商业品质不断提升。
▲昆明金地兰亭广场（图源网络）
自此，昆明商业真正实现了遍地开花，存量商业的竞争开始成为市场的焦点。
年，昆明迎来了史上最强开业年，恒隆广场、大悦城二期、瑞鼎城爱琴海购物公园、王府井·滇池小镇、新迎新城购物中心、融创滇池后海、富康城购物中心，7个商业整体开业。
▲融创文旅城滇池后海商业（图源其官微）南悦城、云纺MALL、鑫都韵城商业广场、滇池宜城、双城际商务中心，5个项目部分开业。
开业体量初步统计超过万㎡。
▲五华区首创奥特莱斯（图源五华发布官微）
年，北云66、呈贡吾悦广场、呈贡万达广场、茶天下云茶城、五华首创奥莱、金地中心、安宁吾悦广场、和谐广场、红星美凯龙沣源路商场相继开业，体量约70余万㎡。
到年末，昆明商业存量仍然很大，商业呈现爆炸式增长。
商业增速明显，体量超负荷
区域布局失衡
从年到年，昆明的商业体量不断增加，特别是从年开始，增速明显。
▲昆明商圈布局图（图源网络）15年间，昆明商业经历了翻天覆地的变化，从传统模式到专业的商业地产模式，从单一商业体到综合商业体，从集中分布到南北呼应，四面开花，给人一种“多而分散”、“大而无用”的感觉。
同时，昆明城市发展布局也随之改变，从一个中心向多个中心转变。
▲昆明商圈变迁路径示意图（图源网络）随着昆明城市南延北拓发展战略的实施，昆明商业布局也在不断更新外拓，但是难以做到雨露均沾，商业布局失衡的局面也在不断加剧，并且在短期内难以消除。
就目前来看，昆明商业布局主要还是以主城区为主，主城四区中，商业最为集中的依然是五华区，其次是南市区和北市区，东市区商业匮乏。
▲金瓦路福缇商业中心（源自网络）
主城中心区，以三市街商圈为代表的商业，长期占据着昆明商业的霸主地位，时至今日，依然难以撼动。
南市区商业发展迅速，形成南亚商圈、爱琴海商圈、万达商圈三足鼎立之势。
▲同德昆明广场（房小星实拍）而人口基数最大的北市区，特别是北部山水新城，商业发展滞后，依然是个严峻的问题。
能够叫出名字的商业体，如北辰财富中心、欣都龙城、和谐广场、中汇商业中心等，加上不少的小型社区商业，仍然难以满足北市区巨大的消费需求。
加之一直被吐槽的山水新城交通短板，北市区商业布局之路任重道远。
▲东市区标志性商业花之城（房小星实拍）东市区一直是昆明商业发展的遗忘之地，目前，除了花之城、福缇商业中心外，几乎没有成型的商业。
好在，近几年东市区的开发进程加快，地产项目附带的商业体量不断增多，商业短板将会逐渐补齐。
▲11月27日开业的呈贡万达广场（图源网络）
主城向南，呈贡的商业发展较为迅速，以七彩云南第壹城为首的商业综合体在不断增加，目前已汇集了呈贡万达广场、呈贡吾悦广场、爱琴海购物公园等10余个商业体，总体量超百万㎡，且数量还在增加。
从商业体的密集度、体量以及商业品牌来看，呈贡行政中心片区，有望成为媲美南屏街的又一个主力商圈。
而安宁和晋宁片区的商业开发，滞后现象较为严重。
▲安宁吾悦广场5月20日举行招商仪式（房小星实拍）
安宁片区原有商业不少，几乎以单一商业为主。
年太平新城砂之船奥特莱斯一期开业，太平没有大型商业配套的历史划上了句号。
安宁吾悦广场的开业，标志着安宁片区逐渐走上大型商业发展之路。
晋宁片区商业最为匮乏，目前的新盘中，除了基础的社区商业之外，几乎没有大型商业配套。
随着片区内新盘的不断增加和建设，晋宁片区商业匮乏的局面将会有所改观。
主力店，商业决胜杀手锏
考验开发商实力的试金石
对于主力店，很多人并不陌生，它是商业组合中的超级明星、绝对主角，可以是大型知名商家或品牌，也可以是人气商家或品牌。
昆明融创文旅城引入的雪世界、海世界、电影世界3大亮眼IP，不仅为昆明增添了更多有趣的玩场，在项目宣传上也更具优势。
▲融创文旅城引入的雪世界（图源网络）直白说，主力店起到了开发商造势鱼饵的作用，以点带面，促进招商。所以，昆明商业地产决战的关键，在于其杀手锏——主力店。
就目前昆明各大商业中心的类型来看，大致可以分为2类，主题型商业和综合型商业。
▲昆明正义坊美食天街（房小星实拍）
主题型商业多为长期形成的商业，如南屏街商业街，以美食文化为主导；小西门-百汇商场，以电子设备为主导；以花卉为主题的斗南花卉市场，名声远播。
而新兴的商业多为综合型商业，包罗万象，难以区分其主体。正因为如此，在同质化中寻求差异化，变得极其重要。
南亚风情·第壹城主力店：金鹰国际百货、七彩云南豪廷大酒店、家乐福西南旗舰店、保利国际影院西南旗舰等。
▲南亚风情第壹城保利电影院（图源网络）顺城主力店：王府井购物中心、百老汇影城、加拿大IMAX影院等。
世纪城主力店：金源时代购物中心、家乐福、居然之家、车立方等。
红星爱琴海购物公园主力店：家乐福、哈根达斯、优衣库、星巴克、俏江南、红星太平洋影、肯德基、必胜客等。
对于普罗大众，在近水楼阳台先得月的思维模式下，轻易地就咬上了主力店的饵。
▲顺城购物中心（房小星实拍）
就算住在南亚风情第壹城3公里开外，在回答住哪儿时，“住在南亚风情园”的话，会不自觉的溜出来，仿佛每天都能在保利影城看电影，在Zara试衣服，在家乐福疯狂购物。
而相应的约会用语也变成，“要不就在顺城的苹果店前面见”。
当主力店的影响直接改变了日常生活思维，购物中心的意义已经不再是简单的购物，而是成为了城市人居生活的一部分。
这也恰恰说明，主力店的战略是成功的。
不过，主力店不是灵丹妙药，也有副作用。
经营不善的隐痛，被迫撤场的尴尬，甚至它也很可能是引发整个商业经营体系崩溃的“祸首”。
▲白塔路金格百货（图源网络）
昆明商业已有先列，白塔路高端商业中心的金格百货撤场，致使该商业整体一蹶不振，就此没落。
此类事件在外省也屡见不鲜，万象城主力店之一的芮欧百货宣布退出；广州珠江新城广场，曾成功引入北京华联超市，最终经营困难自动撤场，继而引发连锁反应，商场濒临倒闭；成都首个SHOPPINGMALL、百联天府购物中心撤离成都，开发商也是名利皆损。
主力店就是这样，它的“双重性格”让人捉摸不定，最为考验操盘手的技巧和魄力。
开发商是“投资人”，操盘手是整合资源的导演，主力店就是主演之一，观众到底买不买账，票房好不好，关键还看“操盘手”的能耐。
人均商业面积大，人气不均
昆明商业如何破局
从昆明主城核心区三市街商圈，到如今多个商圈交相辉映，昆明商业发展历时15年。据大象房鉴所不完全统计，目前昆明商业综合体已超过50个。
昆明锐理数据显示，截止年上半年，昆明商业库存为.28万㎡。
▲昆明商业库存去化周期（图源昆明锐理）
如果加上下半年开业的近80万㎡商业，年昆明商业总量将达多万㎡。
按照业内统计的昆明主城区常驻人口万计算，人均商业面积为1.87㎡，远超购物天堂香港人均1.2㎡商业面积。
值得注意的是，商业综合体数量虽然庞大，其中许多更像是“百货大楼”，同质化严重，在品牌和品质方面还有待提高，整个商场的运营体系和定位也需要提升。
而就目前昆明各个商业中心的人气来看，人气差异更为明显，很多购物中心几乎无人问津，一定程度上是因为疫情原因，但更多的还是缺乏引流的商业主体。
▲昆明大悦城（房小星实拍）
以大悦城为例，商业总体量32万㎡，虽然只开放了一期，但体量也不小。开业后不久，人气渐渐不足，偌大的商场只有商家无奈的叹息。
从与商家的闲谈中，不难体会到其中的无奈。
大悦城在招商阶段可谓信心十足，一期开业时开业率达90%，客流量突破26万人次，品牌多个，一段时间之后便偃旗息鼓。
而与大悦城相距不算太远南亚风情第壹城，却是人气爆棚，饭后逛南亚已经成为了周边居民的生活日常。
从商业布局来看，大悦城有过之而无不及，北京西单大悦城的成功至少可以说明，大悦城具有很强的号召力和生命力。
除了以上两个商业中心，昆明还有很多商业中心面临着同样的问题，仅仅是一街之隔或者是不同商业中心的不同门店，都有很大差异。
▲柏联广场人气长盛不衰（房小星实拍）同位于昆明商业中心区的柏联广场和五华大厦，人气差天差地别，柏联广场人潮涌动，而五华大厦则不断翻新、不断更改，生意冷清。
▲五华大厦名声在外（房小星实拍）人气不均与分布不均有一定的关系，不过更多的还是商业与消费群体之间脱节导致的。
在昆明有一种奇怪的现象，原本热闹的商业一旦搬迁，挪地新建后便无人问津，昔日老螺蛳湾的热闹，与今日大悦城的冷清对照鲜明。
人气是需要时间来凝聚的。平等的供需关系和消费者长期形成的购物习惯，是决定一个商业成败的重要因素。
很多人也许不会在意，昆明几乎所有的商业中心，都有一个共同的特点，散落于广袤的城中村之中。
▲小型社区商业具有不可替代性（房小星实拍）从这个角度来说，小型社区或者街区商业，上演蛇吞象的抢客模式不足为奇，因为城市定位不同，菜炒到一半，下楼买酱油的事经常在昆明人身上上演。消费者通常一周或者是一个月才去一次大型商业中心，游而不购是常态。
如果从消费群体层面来看，昆明新一线城市的名头，确实让人为之振奋了一小段时间，不过很快就过去了。
毕竟，昆明消费群体还是以中低产人群为主，多数商业中心给人一种难以靠近的错觉，而且其中很多产品与消费所需并不匹配。
不断扩张的商业与消费需求之间的鸿沟不断加大，难以跨越。
另一方面，想要消费者买单，除了主力店的吸引之外，服务、购物氛围等都会成为商业成败的关键所在。
▲大型商业中心商场设计及其讲究（房小星实拍）
同时也说明，昆明需要引进更多的高端商业体，来引领商业趋势，从售卖商品、销售模式和经营模式等方面提升昆明商业的品质。
高端商业对于昆明的商业市场，可以起到很好的引领作用，从城市发展的角度来看，高端商业可以促进其他版块发展，带动整个产业链发展，例如高端商业入驻后，地产版块需要考虑商住配比，这就带动了地产发展。
▲恒隆广场（图源网络）年，恒隆广场的开业，使昆明的商业综合体整体品质得到了一定的提升。恒隆广场刚开业的时候人气火爆，但经营一段时间后，人气也开始逐渐下降。有业内人士分析，恒隆广场品质不错，但项目只是一座独立的商业体，缺乏客群长期、固定的支撑。
今后，昆明经济发展的提速伴随着消费理念与时俱进，城市商业体要不断拓展多元化、个性化服务功能，不断丰富消费商品，更广泛深入地满足人们生活、娱乐和服务的需求，要更注重发展生活化、互动性、体验性的业态，进一步提高对城市居民的吸引力和辐射力。
新旧对立，整齐划一的商业模式下
传统社群商业如何“保温”
在昆明人的记忆中，老螺蛳湾绝对是昆明老式商业的典型代表。
年，云南最大的日用品批发商业中心，螺蛳湾正式关闭，其所缔造的商业传奇笼罩下，一个时代宣告终结。
时至今日，每当经过大悦城，很多人还会念叨起老螺蛳湾的辉煌，远不是取代它的大悦城商业区所能匹敌的。
与如今高大上的新型商业相比，昆明人也许从骨子里更加青睐，充满温情的商业街区。
应该说，昆明人对于大型商业中心的心里接受度，一直存在着某种障碍。
▲华灯初上的南屏街（图源网络）
沿海一线城市快节奏的一周“冰箱生活”，不适合昆明人，传统的昆明人，比较喜欢“生活就在楼下的体验”，比如买菜，一天不买两次菜，就会觉得浑身不自在。
如果昆明的地产项目能够做到这一点，一般会很受欢迎。
事实上，目前很多地产项目都在往这个方向靠拢，社区商业、生鲜超市必定是标配。
而如此一来，很多人也就减少了光顾大型商业中心的频率。
▲在昆开发项目几乎都附带商业（图源网络）
尽管小型商业街区在客流上占据优势，不过，一个大型商业中心的成立，还是会对周边几公里范围内的小型商业街区带来致命的打击，这是对于一个城市商业生态的破坏。
简单来说，新旧商业的对立只是市场竞争中优胜劣汰的结果，新型商业模式取代老旧商业模式，是必然趋势。
实际上，所谓的新旧对立并不是简单资本运作之下的商业结果，而是一种外来商业文化与昆明本土商业文化之间的持续较量。
▲金马碧鸡坊见证着昆明商业的发展（房小星实拍）任何一个城市的街区文化的形成，都与长期居住于此的人的“性格特征”密不可分。
昆明城市街区的发展，深深地打上了昆明人的性格烙印。
昆明人的性格中包含着“安贫乐道、节俭、爱吃、爱玩”等因素。
▲吃货天堂南强街（房小星实拍）而契合昆明性格产生的街区商业，与新型商业就显得格格不入，昆明人圈子小，很少有大富大贵的心里，这也是昆明商人较少的原因之一。
其次，昆明人节俭，还喜欢砍价，不管价格高低，总要砍上一砍，对于大型商业中的一口价的专营商业，一般自动屏蔽。
▲专营店已经丧失了讨价还价的功能（房小星实拍）虽然节俭，不过昆明人对自己却不小气，吃喝玩乐一样不落，好吃好玩的地方从来不会嫌远，而如今的综合商业虽然不乏吃喝玩的场所，不过昆明人更喜欢盒子之外的自在。
最直接的例子如园西路小吃街，每天都会有四面八方的人慕名而来，肚饱而归，即使在旁边建一个商业中心，但就美食，未必能与之竞争。
▲昆明分布着大大小小“有温度”的街区（房小星实拍）
诗人于坚对社区商街有过经典的总结：“社区商街文化里面都暗藏着一种鲜活朴素，因为这个城市离大地最近，它的文化很肉感，但不是腊肉而是新鲜肉。”
对于目前昆明的商业现状和布局，你怎么看？哪首付16万买3房！经开区的房子香不香？创新高！翠湖地块楼面价元/㎡！全新东市区来了！东白沙河、方旺17年大变身！???????撰文：马弈??视觉：周阳???????责编：雪梅???????总编：王鹏预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇推荐文章
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